Στο «ναδίρ» αναμένεται να παραμείνει για πολλά χρόνια
ακόμα η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, η οποία ακόμα και μετά την
έναρξη της οικονομικής ανάκαμψης, εκτιμάται ότι θα περιοριστεί σε
επιλεκτικές επενδύσεις μεμονωμένων αναπτύξεων και έργων τουριστικού
κυρίως χαρακτήρα.
Αιτία
το γεγονός ότι έχει συσσωρευθεί ένας τεράστιος όγκος κενών ακινήτων
κάθε ηλικίας, που είναι σχεδόν απίθανο να απορροφηθεί με την παρούσα
τάξη πραγμάτων. Οπως αναφέρουν φορείς της αγοράς ακινήτων, τόσο σήμερα
όσο και για αρκετά χρόνια μετά το πέρας της παρούσας οικονομικής κρίσης,
η ανέγερση νέων οικοδομών θα είναι τελείως ασύμφορη, δεδομένου ότι οι
επιλογές αγοράς ακινήτων θα είναι πολυάριθμες και σε τιμές ακόμα και
κάτω του κόστους κατασκευής.
Σε σχετική ανάλυσή του ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, επιστημονικός σύμβουλος της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Solum Property Solutions και τέως πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, ανέφερε ότι το κόστος ανέγερσης νέων οικοδομών ανέρχεται σήμερα σε περίπου 950 ευρώ/τ.μ., ενώ αν προστεθεί η αξία του οικοπέδου και κάποιο ελάχιστο επιχειρηματικό κέρδος, είναι δεδομένο ότι η ανέγερση νέων οικοδομών είναι επί της ουσίας οικονομικά ασύμφορη. Αλλωστε, οι τιμές έχουν υποχωρήσει κατά 42% κατά μέσον όρο μέχρι σήμερα, ενώ σε πολλές περιπτώσεις, ιδίως μεγάλων διαμερισμάτων σε καλές περιοχές, οι απώλειες αγγίζουν ακόμα και το 60% σε σχέση με το 2008. Ως εκ τούτου, θα πρέπει να καταγραφεί μια σημαντική άνοδος τιμών, προκειμένου να βελτιωθούν και τα περιθώρια κέρδους των εργολάβων και αυτό εφόσον δεν αυξηθεί ανάλογα το κόστος ανέγερσης νέων οικοδομών.
Κατά τον κ. Χαραλαμπόπουλο, το μεγαλύτερο ζήτημα για την ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας προκύπτει από την τεράστια υπερπροσφορά που έχει διαμορφωθεί στην αγορά. Σήμερα, υπολογίζεται ότι τα κενά ακίνητα πανελλαδικά ανέρχονται σε τουλάχιστον 500.000. Από αυτά, περίπου τα 200.000 είναι τα απούλητα διαμερίσματα και κατοικίες, νεόδμητα και μεταχειρισμένα. Σε αυτά θα πρέπει να προστεθούν τα ξενοίκιαστα ακίνητα, όπως επίσης και οι χιλιάδες εγκαταλελειμμένοι επαγγελματικοί χώροι, αλλά και καταστήματα, ως αποτέλεσμα των «λουκέτων» των επιχειρήσεων και των καταστημάτων.
Σε ανάλογο συμπέρασμα κατέληξε πρόσφατα και η εταιρεία συμβούλων PriceWaterHouseCoopers, η οποία σε σχετική έρευνά της επισήμανε ότι η αποκατάσταση της ισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στην εγχώρια αγορά κατοικίας προβλέπεται έπειτα από σχεδόν τρεις δεκαετίες από σήμερα, το 2047, λόγω της αυξημένης προσφοράς κατοικιών, της υψηλής φορολόγησης και της έλλειψης στεγαστικής πίστης.
Παράλληλα, τόνισε ότι λαμβάνοντας υπόψη ένα ρεαλιστικό σενάριο για την ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας με το κατά κεφαλήν ΑΕΠ να επιστρέφει στα προ κρίσης επίπεδα περίπου το 2030, προβλέπεται ότι οι αξίες των κατοικιών θα επανέλθουν στο επίπεδο που βρίσκονταν την περίοδο 2002-2008 μετά το 2050 και εφόσον καταγραφεί μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησής τους κατά 0,6%.
«Χάθηκαν» 18 δισ.
Σύμφωνα με τους αναλυτές, περίπου 18 δισ. ευρώ, ή 8,2% του σημερινού ΑΕΠ, επενδύσεων σε κατασκευές «χάθηκαν» μεταξύ 2008-2015, επιβραδύνοντας περαιτέρω την οικονομική δραστηριότητα. Οι τιμές μειώθηκαν κατά 41% σε ονομαστικές αξίες, ενώ σε πραγματικές με τον συνυπολογισμό και του αποπληθωρισμού, η πτώση είναι ακόμα μεγαλύτερη. Αντίστοιχα, οι αγοραπωλησίες κατοικιών έχουν υποχωρήσει κατά 72%. Κατά την ίδια περίοδο, η φορολόγηση έχει εξαπλασιαστεί, επηρεάζοντας ακόμη περισσότερο τις αρνητικές αποδόσεις. Απόρροια της έλλειψης συναλλαγών είναι η δημιουργία μεγάλης υπερπροσφοράς, καθώς το 2002 αντιστοιχούσαν 64 κατοικίες ανά 100 άτομα, ενώ το 2014 αυξήθηκαν σε 71 κατοικίες ανά 100 άτομα, δηλαδή 1,7 κατοικίες ανά οικογένεια. Για την αντιστροφή της σημερινής τάσης και την αποκατάσταση της ισορροπίας προσφοράς-ζήτησης, η PwC προτείνει την παροχή κινήτρων αγοράς κατοικιών σε ξένους πολίτες, με ταυτόχρονη απλοποίηση της νομικής πολυπλοκότητας για αγορά κατοικίας, τη σταδιακή μείωση της φορολογίας ακινήτων και τη διευκόλυνση των συναλλαγών, ώστε να αντιμετωπιστούν τα προβλήματα που γεννά ο κατακερματισμός των ιδιοκτησιών, με τη δημιουργία μιας «Τράπεζας Γης», δηλαδή ενός μηχανισμού συγκέντρωσης δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.
Η «Τράπεζα Γης» θα έχει τη δυνατότητα να αποκτήσει και να μεταφέρει δικαιώματα συντελεστή δόμησης σε κατάλληλες προς δόμηση περιοχές, με σκοπό την οικονομικότερη αξιοποίησή τους και τη δημιουργία ενιαίων ιδιοκτησιών και να μετατρέπει τίτλους ιδιοκτησίας από κατοικίες σε υποβαθμισμένες περιοχές, σε δικαιώματα μακροχρόνιας εκμίσθωσης, τα οποία θα διατίθενται σε ιδιώτες, επενδυτές ή εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, για την οικοδόμηση εκτάσεων μεγάλης επιφάνειας.
Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι επενδύσεις για την ανέγερση νέων κατοικιών στην Ελλάδα έχουν καταγράψει συνολική πτώση της τάξεως του 95% κατά το διάστημα από το 2007 μέχρι το τέλος του δεύτερου τριμήνου του έτους, ενώ η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας κατά την περίοδο από το 2005 έως το τέλος του πρώτου φετινού εξαμήνου αγγίζει το 93% (με βάση την επιφάνεια). Είναι χαρακτηριστικό ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες, ως ποσοστό του ΑΕΠ, έχουν μειωθεί στην Ελλάδα από 10,8% το 2007 σε μόλις 0,8% το 2015.
Σε σχετική ανάλυσή του ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, επιστημονικός σύμβουλος της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Solum Property Solutions και τέως πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, ανέφερε ότι το κόστος ανέγερσης νέων οικοδομών ανέρχεται σήμερα σε περίπου 950 ευρώ/τ.μ., ενώ αν προστεθεί η αξία του οικοπέδου και κάποιο ελάχιστο επιχειρηματικό κέρδος, είναι δεδομένο ότι η ανέγερση νέων οικοδομών είναι επί της ουσίας οικονομικά ασύμφορη. Αλλωστε, οι τιμές έχουν υποχωρήσει κατά 42% κατά μέσον όρο μέχρι σήμερα, ενώ σε πολλές περιπτώσεις, ιδίως μεγάλων διαμερισμάτων σε καλές περιοχές, οι απώλειες αγγίζουν ακόμα και το 60% σε σχέση με το 2008. Ως εκ τούτου, θα πρέπει να καταγραφεί μια σημαντική άνοδος τιμών, προκειμένου να βελτιωθούν και τα περιθώρια κέρδους των εργολάβων και αυτό εφόσον δεν αυξηθεί ανάλογα το κόστος ανέγερσης νέων οικοδομών.
Κατά τον κ. Χαραλαμπόπουλο, το μεγαλύτερο ζήτημα για την ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας προκύπτει από την τεράστια υπερπροσφορά που έχει διαμορφωθεί στην αγορά. Σήμερα, υπολογίζεται ότι τα κενά ακίνητα πανελλαδικά ανέρχονται σε τουλάχιστον 500.000. Από αυτά, περίπου τα 200.000 είναι τα απούλητα διαμερίσματα και κατοικίες, νεόδμητα και μεταχειρισμένα. Σε αυτά θα πρέπει να προστεθούν τα ξενοίκιαστα ακίνητα, όπως επίσης και οι χιλιάδες εγκαταλελειμμένοι επαγγελματικοί χώροι, αλλά και καταστήματα, ως αποτέλεσμα των «λουκέτων» των επιχειρήσεων και των καταστημάτων.
Σε ανάλογο συμπέρασμα κατέληξε πρόσφατα και η εταιρεία συμβούλων PriceWaterHouseCoopers, η οποία σε σχετική έρευνά της επισήμανε ότι η αποκατάσταση της ισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στην εγχώρια αγορά κατοικίας προβλέπεται έπειτα από σχεδόν τρεις δεκαετίες από σήμερα, το 2047, λόγω της αυξημένης προσφοράς κατοικιών, της υψηλής φορολόγησης και της έλλειψης στεγαστικής πίστης.
Παράλληλα, τόνισε ότι λαμβάνοντας υπόψη ένα ρεαλιστικό σενάριο για την ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας με το κατά κεφαλήν ΑΕΠ να επιστρέφει στα προ κρίσης επίπεδα περίπου το 2030, προβλέπεται ότι οι αξίες των κατοικιών θα επανέλθουν στο επίπεδο που βρίσκονταν την περίοδο 2002-2008 μετά το 2050 και εφόσον καταγραφεί μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησής τους κατά 0,6%.
«Χάθηκαν» 18 δισ.
Σύμφωνα με τους αναλυτές, περίπου 18 δισ. ευρώ, ή 8,2% του σημερινού ΑΕΠ, επενδύσεων σε κατασκευές «χάθηκαν» μεταξύ 2008-2015, επιβραδύνοντας περαιτέρω την οικονομική δραστηριότητα. Οι τιμές μειώθηκαν κατά 41% σε ονομαστικές αξίες, ενώ σε πραγματικές με τον συνυπολογισμό και του αποπληθωρισμού, η πτώση είναι ακόμα μεγαλύτερη. Αντίστοιχα, οι αγοραπωλησίες κατοικιών έχουν υποχωρήσει κατά 72%. Κατά την ίδια περίοδο, η φορολόγηση έχει εξαπλασιαστεί, επηρεάζοντας ακόμη περισσότερο τις αρνητικές αποδόσεις. Απόρροια της έλλειψης συναλλαγών είναι η δημιουργία μεγάλης υπερπροσφοράς, καθώς το 2002 αντιστοιχούσαν 64 κατοικίες ανά 100 άτομα, ενώ το 2014 αυξήθηκαν σε 71 κατοικίες ανά 100 άτομα, δηλαδή 1,7 κατοικίες ανά οικογένεια. Για την αντιστροφή της σημερινής τάσης και την αποκατάσταση της ισορροπίας προσφοράς-ζήτησης, η PwC προτείνει την παροχή κινήτρων αγοράς κατοικιών σε ξένους πολίτες, με ταυτόχρονη απλοποίηση της νομικής πολυπλοκότητας για αγορά κατοικίας, τη σταδιακή μείωση της φορολογίας ακινήτων και τη διευκόλυνση των συναλλαγών, ώστε να αντιμετωπιστούν τα προβλήματα που γεννά ο κατακερματισμός των ιδιοκτησιών, με τη δημιουργία μιας «Τράπεζας Γης», δηλαδή ενός μηχανισμού συγκέντρωσης δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.
Η «Τράπεζα Γης» θα έχει τη δυνατότητα να αποκτήσει και να μεταφέρει δικαιώματα συντελεστή δόμησης σε κατάλληλες προς δόμηση περιοχές, με σκοπό την οικονομικότερη αξιοποίησή τους και τη δημιουργία ενιαίων ιδιοκτησιών και να μετατρέπει τίτλους ιδιοκτησίας από κατοικίες σε υποβαθμισμένες περιοχές, σε δικαιώματα μακροχρόνιας εκμίσθωσης, τα οποία θα διατίθενται σε ιδιώτες, επενδυτές ή εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, για την οικοδόμηση εκτάσεων μεγάλης επιφάνειας.
Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι επενδύσεις για την ανέγερση νέων κατοικιών στην Ελλάδα έχουν καταγράψει συνολική πτώση της τάξεως του 95% κατά το διάστημα από το 2007 μέχρι το τέλος του δεύτερου τριμήνου του έτους, ενώ η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας κατά την περίοδο από το 2005 έως το τέλος του πρώτου φετινού εξαμήνου αγγίζει το 93% (με βάση την επιφάνεια). Είναι χαρακτηριστικό ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες, ως ποσοστό του ΑΕΠ, έχουν μειωθεί στην Ελλάδα από 10,8% το 2007 σε μόλις 0,8% το 2015.