ΝΟΜΙΚΕΣ ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ - Χρησικτησία σε επίκοινο ακίνητο μόνο μετά από γνωστοποίηση στους συγκύριους της πρόθεσης αποκλειστικής χρήσης του

Γράφει η δικηγόρος Αθηνών, Αναστασία Μήλιου*

Ο εξ αδιαιρέτου συγκύριος ακινήτου, αν κατέχει ολόκληρο το κοινό ακίνητο, θεωρείται ότι το κατέχει στο όνομα και των λοιπών συγκυριών και κοινωνών και, επομένως, δεν μπορεί να αντιτάξει κατ' αυτών κτητική ή αποσβεστική παραγραφή, και σίγουρα όχι  δικαίωμα χρησικτησίας, προτού καταστήσει στους υπόλοιπους συγκύριους γνωστή την απόφασή του να νέμεται στο εξής ποσοστό μεγαλύτερο από τη μερίδα του ή ολόκληρο το κοινό ακίνητο αποκλειστικώς για δικό του λογαριασμό είτε ρητώς είτε με πράξεις που φανερώνουν τέτοια απόφασή του, λάβουν δε γνώση αυτής και οι άλλοι συγκύριοι.

Τέτοια, όμως, γνωστοποίηση δεν απαιτείται στην περίπτωση που οι συγκοινωνοί, ύστερα από άτυπη συμφωνία μεταξύ τους, παραχώρησαν τη νομή του κοινού ακινήτου σ' έναν από τους συγκυρίους ή μετά από άτυπη δωρεά, διανομή ή πώληση μεταξύ των συγκυριών, εφόσον έκτοτε ο κάτοχος του κοινού σαφώς εκδηλώνει τη βούλησή του να νέμεται αυτό αποκλειστικά για δικό του λογαριασμό, οι δε λοιποί που μετείχαν στη σχετική συμφωνία αποδέχθηκαν τη βούλησή του αυτή να το νέμεται αποκλειστικά για τον εαυτό του.

Κατά μεν το άρθρο 1045 ΑΚ, εκείνος που έχει στη νομή του για μία εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο, γίνεται κύριος με έκτακτη χρησικτησία, κατά δε το άρθρο 974 του ίδιου Κώδικα, όποιος απέκτησε τη φυσική εξουσία πάνω στο πράγμα (κατοχή) είναι νομέας, αν ασκεί την εξουσία αυτή με διάνοια κυρίου. Άσκηση νομής, προκειμένου για ακίνητο, συνιστούν οι εμφανείς υλικές ενέργειες επάνω σ' αυτό που προσιδιάζουν στη φύση και τον προορισμό του, με τις οποίες εκδηλώνεται η βούληση του νομέα να το εξουσιάζει. Π.χ. αν πρόκειται για οικόπεδο, η περίφραξη, τοπογράφηση, καθαρισμός, τακτικές επισκέψεις, δήλωση στο Ε9, πληρωμή του ΕΝΦΙΑ κ.τ.λ. Περαιτέρω, σύμφωνα με τις συνδυασμένες διατάξεις των αμέσως πιο πάνω άρθρων προς εκείνη του άρθρου 1051 ΑΚ, με τον πρωτότυπο τρόπο της έκτακτης χρησικτησίας αποκτά την κυριότητα ακινήτου εκείνος, που έχει στη νομή του το ακίνητο για μια εικοσαετία (ανεξάρτητα από καλή πίστη και νόμιμο τίτλο), με τη δυνατότητα εκείνου που απέκτησε τη νομή του ακινήτου με καθολική ή ειδική διαδοχή να συνυπολογίσει το δικό του χρόνο χρησικτησίας στο χρόνο χρησικτησίας του δικαιοπαρόχου του.

Ειδικότερα σύμφωνα με υπόθεση που απασχόλησε το Ειρηνοδικείο σχετικά με διεκδίκηση ακινητου από συγκύριους που το απέκτησαν από κληρονομιά έγιναν δεκτά τα εξής περιστατικά:  

Η Α απέκτησε το ήμισυ ανωγείου οικίας.Το 1974 η Α. σύζυγος Γ.Β. απεβίωσε αιφνιδίως, ούσα άτεκνη και χωρίς να αφήσει διαθήκη, την κληρονόμησαν δε κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου αφενός ο σύζυγός της Γ.Β., αφετέρου ο εν ζωή αδερφός της Κ.Φ. του Α. Εντωμεταξύ, ο Γ.Β. είχε αποκτήσει το έτερο 1/2 εξ αδιαιρέτου του περιγραφόμενού οικοπέδου μετά της οικίας και των παραρτημάτων του, από κληρονομιά του αποβιώσαντος το έτος 1946 πατέρα του, Σ.Β., την κληρονομιά του οποίου αποδέχθηκε με συμβόλαιο αποδοχής κληρονομιάς. Μετά τον θάνατο, της συζύγου του, ο Γ.Β. ήλθε σε δεύτερο γάμο με τη Σ.Κ. του Γ., συνέχισε δε να διαμένει μαζί της στο παραπάνω ακίνητο, που αποτελεί το επίδικο, νεμόμενος αυτό ως συζυγική στέγη, με την ίδια χρήση δηλαδή που είχε ανέκαθεν το ακίνητο και όσο ζούσε η πρώτη του σύζυγος Α.Φ. Στις 21-6-1987 απεβίωσε αδιάθετος ο Κ.Φ., αδερφός της πρώτης συζύγου Α και πατέρας των εναγουσών, που τον κληρονόμησαν σε ποσοστό 1/3 εξ αδιαιρέτου καθεμία σε όλη την περιουσία του, η οποία αποτελούταν από το 1/4 εξ αδιαιρέτου του επιδίκου, όπως αυτός το είχε κληρονομήσει από την προαποβιώσασα αδερφή του, χωρίς ωστόσο να προβούν σε δήλωση αποδοχής της κληρονομιάς του συμβολαιογραφικά.

Στις 8-10-1992 απεβίωσε ο Γ.Β. και με δημόσια διαθήκη του εγκατέστησε γενική κληρονόμο του σε όλη την κινητή και ακίνητη περιουσία του την δεύτερη σύζυγό του Σ.Β. Η τελευταία αποδέχθηκε συμβολαιογραφικά όλο το επίδικο ακίνητο, ήτοι τόσο τα 3/4 εξ αδιαιρέτου του θανόντος συζύγου της όσο το 1/4 εξ αδιαιρέτου που ανήκε από κοινού στις ενάγουσες, συνέχισε δε να διαμένει εντός της οικίας και να τη νέμεται μέχρι το τέλος της ζωής της το έτος 2011. Κατά τον επισυμβάντατο 2011 θάνατό της, η Σ.Β., επίσης άτεκνη, κατέλειπε ιδιόγραφη διαθήκη, με την οποία εγκαθιστούσε μοναδικούς κληρονόμους στο ακίνητο τους εναγόμενους, κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου τον καθένα, επειδή την φρόντιζαν μέχρι το τέλος της ζωής της. Οι εναγόμενοι, μικρανίψια της διαθέτη από την πλευρά της προαποβιώσασάς αδερφής της Ε.Κ.-Μ., αποδέχθηκαν την επαχθείσα σε αυτούς κληρονομιά, ενώ κατά τον ίδιο χρόνο προέβησαν και οι ενάγουσες σε αποδοχή κληρονομιάς του αποβιώσαντος το έτος 1987, πατέρα τους Κ.Φ.

Ωστόσο, από την προσκομιζόμενη από τους εναγόμενους από 25-10-1976 επιστολή του Γ.Β. προς τον Κ.Φ., της οποίας η γνησιότητα δεν αμφισβητήθηκε, συνάγεται ότι ο συντάκτης Γ.Β. αποφάσισε να ξαναπαντρευτεί μετά το θάνατο της πρώτης του συζύγου Α.Φ. επειδή ήταν μόνος στη ζωή και χωρίς κανέναν κοντινό άνθρωπο να τον φροντίζει. Εξομολογούμενος δε το παράπονό του στον κουνιάδο του Κ.Φ., του αποκαλύπτει ότι καθόσον δεν μπορεί να τον φροντίζουν ο ίδιος και οι κόρες του (ενάγουσες), έχει βρεθεί γυναίκα που δέχεται να τον παντρευτεί για να τον γηροκομήσει, υπό τον όρο όμως να της προσφέρει προς εξασφάλισή της ολόκληρο το σπίτι, ζητάει δε με την εν λόγω επιστολή ο Γ.Β. στον Κ.Φ. να παραιτηθεί από το δικαίωμά του επί του 1/4 εξ αδιαιρέτου της κυριότητας επί του επιδίκου, δεδομένου ότι αφενός είναι μικρό ποσοστό, αφετέρου δεν το χρησιμοποιεί, ενώ επίσης του αναφέρει ότι σε περίπτωση που γίνει ο γάμος, κουμπάρος θα είναι ο Ν.Π., σύζυγος της πρώτης των εναγουσών, που εγκρίνει ανεπιφύλακτα τη νέα νύφη. Καθότι εντέλει επακολούθησε ο γάμος του Γ.Β. με τη Σ.Κ., αποδεικνύεται ότι ο δικαιοπάροχος πατέρας των εναγουσών Κ.Φ., πράγματι δέχτηκε να παραιτηθεί από το δικαίωμά του και άτυπα συμφώνησε να παραχωρήσει τη νομή του ¼ του κοινού ακινήτου στον συγκύριο, κατά τα 3/4 αυτού, Γ.Β. Έκτοτε, ο κάτοχος του κοινού Γ.Β., σαφώς εκδήλωσε τη βούλησή του να νέμεται το όλο ακίνητο αποκλειστικά για δικό του λογαριασμό, όπως συνάγεται από το γεγονός ότι όλοι οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας εκδίδονταν στο όνομά του, εκμίσθωνε το ισόγειο του ακινήτου στην οικογένεια Χ. από το έτος 1981 και εφεξής εισπράττοντας πάντα στο όνομά του το ενοίκιο, προέβαινε στο όνομά του και για λογαριασμό του στις αναγκαίες εργασίες συντήρησης της οικίας και των παραρτημάτων της, καταβάλλοντας τις δαπάνες εξ ιδίων και χωρίς καμία συμμετοχή από την πλευρά των συγκυριών και συγκληρονόμων Φ. Με τον τρόπο αυτό, ήτοι με τη συνεχή και αδιατάρακτη νομή του επί του επιδίκου για λογαριασμό του αποκλειστικά και κατόπιν της παραίτησης του συγκοινωνού του από το δικαίωμα νομής του επ’ αυτού κατά το ποσοστό που του αντιστοιχούσε, ο Γ.Β. απέκτησε κυριότητα σε όλο το ακίνητο με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας, αφού από το έτος 1976 μέχρι το 1992 που πέθανε έχει παρέλθει διάστημα μεγαλύτερο της αξιούμενης εκ του νόμου εικοσαετίας στη νομή του ακινήτου. Εξάλλου, οι ενάγουσες ουδόλως κατάφεραν να αποδείξουν ότι προέβαιναν σε διακατοχικές πράξεις νομής επί του επίδικου, όπως ισχυρίζονται, αφού κανένα αποδεικτικό στοιχείο περί συμβολής τους σε λειτουργικές δαπάνες του σπιτιού ή σε οποιοδήποτε έξοδο συντήρησης δεν προσκομίζουν, ούτε και λάμβαναν ποτέ ποσοστό από το ενοίκιο. Τέλος, η γνώση των εναγουσών περί της άτυπης παραχώρησης της νομής του επιδίκου εκ μέρους του πατέρα τους όσο αυτός ζούσε, αλλά και η αποδοχή της βούλησης του Γ.Β. να νέμεται το επίδικο μόνο για τον εαυτό του, συνάγεται μεταξύ άλλων, και από το γεγονός ότι ο σύζυγος της πρώτης ενάγουσας στεφάνωσε τον Γ. και τη Σ.Β., έχοντας προφανώς γνώση των προϋποθέσεων που είχε θέσει η τελευταία προκειμένου να προβεί στο γάμο αυτό, ενώ επίσης οι ενάγουσες γνώριζαν ότι η Σ.Β. είχε αποδεχθεί ήδη από το έτος 2002 ολόκληρο το επίδικο ακίνητο αλλά δεν έπραξαν τίποτα για να την αντικρούσουν τα χρόνια που ακολούθησαν κατά τα οποία εκείνη συνέχιζε να το νέμεται μόνη της ως καθολική διάδοχος του δικαιοπαρόχου συζύγου της. Οι ίδιες αποδέχθηκαν δε την κληρονομιά του πατέρα τους μόλις το έτος 2011, μετά τον θάνατο της Σ.Β. και τη δημοσίευση της διαθήκης της, το περιεχόμενο της οποίας ήταν απρόσμενο για τις ενάγουσες, καθότι προφανώς προσδοκούσαν να αφήσει σε εκείνες το ακίνητο η θανούσα, καθότι πέθανε άτεκνη και χωρίς κοντινούς συγγενείς και κληρονόμους πρώτης τάξης.

Κατόπιν όλων των ανωτέρω, αποδείχθηκε ότι οι ενάγουσες κανένα δικαίωμα συγκυριότητας δεν έχουν επί του επίδικου ακινήτου, καθότι η δικαιοπάροχος των εναγόμενων Σ.Β. είχε αποκτήσει την κυριότητα ολόκληρου του επίδικου με έκτακτη χρησικτησία, νεμόμενη αυτό ανεπίλληπτα και αδιατάρακτα επί 35 ολόκληρα χρόνια, 19 χρόνια από τον θάνατο του συζύγου της το 1992 και μέχρι το έτος 2011 που απεβίωσε η ίδια, και ακόμα 16 χρόνια προσμετρούμενης στη δική της και της νομής του δικαιοπαρόχου συζύγου της, ο οποίος την εγκατέστησε μοναδική του κληρονόμο, έχοντας ήδη ο ίδιος ξεκινήσει να μετράει χρόνο αποκλειστικής για τον εαυτό του νομής επί του όλου του επιδίκου από το έτος 1976, κατόπιν της άτυπης συμφωνίας του συγκοινωνού του κατά το 1/4 εξ αδιαιρέτου επί του επιδίκου πατέρα των εναγουσών να παραχωρήσει τη νομή στον Γ.Β. και να το χρησιμοποιεί ο τελευταίος αποκλειστικά για λογαριασμό του εφεξής, ορθώς δε οι εναγόμενοι αποδέχθηκαν ως κληρονομιαίο ολόκληρο το επίδικο ακίνητο.

 Επομένως, το δικαστήριο απέρριψε την αγωγή.

Αναστασία Χρ. Μήλιου

Δικηγόρος παρ’Εφέταις Αθηνών

Λεωφ. Μεσογείων 403, Αγία Παρασκευή

Τηλ. 213-0338950,  6945-028153

e-mail: natmil@otenet.gr, www.legalaction.gr

fb: Αναστασία Μήλιου